【家を建てるにはまず何から？】家を建てたいと思ったらやること
住宅業界にいた頃、友人・知人から
「家を建てるにはまず何からすればいいの？」
「家を建てたいと思っているんだけど、流れとかが全く分からない」
「家を建てる時に最初にやっておいた方が良い事って何？」etc…
家を建てたいとは思っているけど、まず何から始めれば良いのか？何をすれば良いのかが分からない、といった声をよく聞きました。
確かに、多くの方にとって家づくりは初めての経験だと思いますので分からない事だらけだと思います。
そこで当記事では、家を建てるにはまず何からやれば良いのかをご紹介すると共に、「家を建てたい！」と思った時から家が完成するまでの流れ、スケジュール感も併せてご紹介していきます。
まずは家が建つまでの流れを把握
家が建つまでの大まかな流れは以下のようになります。
| 工程 | 目安期間 |
|---|---|
| ◦希望･条件決め ◦情報収集 ◦予算決め | 1～3ヶ月 |
| ◦土地探し ◦住宅会社探し | 3～6ヶ月 |
| ◦間取りの提案･見積もり提示 ◦工事請負契約の締結 | 2～4ヶ月 |
| ◦住宅ローン本審査 ◦詳細な仕様の確定 ◦地盤調査･改良工事 | 2～4ヶ月 |
| ◦着工～引渡し | 4～6ヶ月 |
期間はあくまで目安ですが、注文住宅では「家を建てたい」と思ってから入居するまでに早くても1年はかかります。入居したい時期が決まっている場合は逆算して早めに準備を行いましょう。
時間に余裕が無く、焦って決めてしまうと失敗や後悔の原因となりますので、家づくりはスケジュール的に余裕を持って進めるように心がけましょう。
家を建てたいと思ったらまずやること
まずやることはSTEP①の希望･条件決め、情報収集や予算決めです。
では具体的にどのような事を行えばよいのかご説明していきます。
建てたい家のイメージをある程度固める
「どのような暮らしがしたいか」「どのエリアに住みたいか」などを家族と話し合って、建てたい家の理想を固めていく作業を行いましょう。
現在の住まいの気になっている点や改善したいポイントを書き出すと共に、気に入っている点など良い点も一緒に書き出しておくと、「ここは前の住宅の方が良かったな..」という事を防げます。
ちなみに立地の良さや広さ、採光の良さ、間取り（特に収納や動線）、断熱性能の高さを気に入っている住宅は満足度が高い傾向にあるので、こうしたポイントを抑えつつ理想のマイホームのイメージを固めていきましょう。
次にあげる情報収集と共に行う事でより具体的にイメージを固める事が出来ます。
情報収集
インターネットで情報収集を行い、自分の好きな家のテイスト等を固めていきましょう。
インスタグラムなどSNSには多くの外観や内観の画像が載っていますので「こんな家に住みたい」と思えるおしゃれなデザインの画像は家づくり専用のフォルダを作り、そこに溜めていきましょう。
「こうしたデザインで家を建てたい！」という見た目を伝える時に言葉だけでは上手に伝わりずらいので好みの画像をストックしておくと、後々営業マンと打ち合わせを行う時に役に立ちます。
好みの画像は外観や内装だけでなく、玄関ドアやキッチン・バスルーム・洗面台・照明など各パーツの画像もストックしていきましょう。
ネットで情報収集を行う時にブログや家系サイトに載ってある情報が間違っている事や古くなっている事があります。その為、構造や仕様、住宅性能のスペックや保証制度の内容などは必ず最新カタログの情報を参考にして下さい。
過去の実例なども画像付きで豊富にのってあるのでデザインの比較も出来ますし、参考間取りプランなどものってあるので間取りの比較も出来ます。
最初の段階では、候補をあまり絞らずに出来るだけ多くの会社から資料を集めた方が良いです。
複数社のカタログを見比べる事で建てたい家のイメージも具体的に固めやすくなります。
◦希望を整理する
◦譲れない条件等を書きだす
◦希望する条件に優先順位をつけておく
◦ネット等で情報収集を行う
◦イメージを固めていく
予算決め
用意できる自己資金（頭金）や自分の年収で借りられる住宅ローンの総額、月々の返済額を確認していきます。
一般的に住宅ローンは年収の6～8倍借りる事が出来ると言われています。
（※勤務年数やローン終了時の年齢など契約者の状況により異なるので一概には言えません。）
ちなみにフラット35を利用した方（2021年度のデータ参照）の年収や住宅ローン借入額、年収倍率や毎月の返済額の全国平均は以下の通りです。
| 全国平均 | 本人の年収 （万円） | 世帯年収 （万円） | 頭金 （万円） | |
| 注文住宅のみ | 495.5 | 601.5 | 596.1 | |
| 土地付注文住宅 | 521.9 | 639.3 | 412.3 | |
| ローン借入額 （万円） | 年収倍率 （倍） | 毎月の返済額 （万円） | 返済負担率 （％） | |
| 注文住宅のみ | 2874.2 | 5.8 | 9.8 | 21.5 |
| 土地付注文住宅 | 3840.6 | 7.4 | 12.4 | 24.9 |
◦「注文住宅のみ」とは･･･建築費はフラット35で借り入れているが、土地取得費は借り入れていないものが対象。
◦「土地付注文住宅」とは･･･建築費及び土地取得費のいずれもフラット35で借り入れているものが対象。
◦「返済負担率」とは･･･世帯年収に占めるローン返済額（年間）の割合の事
別途工事費用＋諸費用も考慮しておく
注文住宅でかかる費用は「本体工事費用」「別途工事費用（付帯工事費用）」「諸費用」の3種類に分かれます。
それぞれの費用の内訳は、本体工事費用が7～8割、別途工事費用が1.5～2割、諸費用が0.5～1割程度です。
また土地から探す必要がある時には、土地代も必要になってきます。
その為、予算内で建てられるかを検討する時には（土地代）＋本体工事費用＋別途工事費用＋諸費用を合わせた総費用で検討をする必要があります。
ちなみにフラット35を利用した方（2021年度のデータ参照）の建築費、土地取得費の平均額は以下の通りです。
| 全国平均 | 建築費 （万円） | 土地取得費 （万円） | 総費用（諸費用除く） （万円） |
| 注文住宅のみ | 3659.5 | 0 | 3659.5 |
| 土地付き注文住宅 | 3010.6 | 1444.9 | 4455.5 |
予算決めはプロを交えた方が良い
予算を決める上で大切な事は「幾らまで借りられるか」ではなく「無理なく返済できる金額が幾らなのか」を把握する事です。
借りられる限度額ギリギリでローンを組めたとしても、建ててからが大変です。毎月の生活を切り詰め、自分の趣味に回すお金も残せないかもしれません。
予算決めのシミュレーションは自分でも出来ますが、プロに相談をする事で毎月の生活費や趣味への費用、子供への費用や老後の費用の事なども考慮した上でより精度の高い予算決めを行う事が出来ます。
予算決めは家づくりの根底となる部分なので専門アドバイザーに直接相談できるサービスなどを利用して決めていくのが理想的です。
上記のサービスは家づくりに関する様々な相談が出来て、オリジナルの予算シミュレーションシートなども作って貰えます。
希望する建物坪数から「本体工事費用」＋「別途工事費用」＋「諸費用」の総費用もシミュレーションしてくれるので分かりやすくて使い勝手が良いです。
次にやること（土地･住宅会社探し）
建てたい家の希望や条件がある程度固まり、予算も決まったら次は条件に合う土地や住宅会社を探しましょう。
この時「土地探し」と「住宅会社探し」は並行して行う、もしくは住宅会社探しをやや先行して行う位が丁度良いです。
その理由は土地だけを先に決めるデメリットと住宅会社に土地探しを協力してもらうメリットが影響しています。
土地を先に決めるデメリット
◦土地の条件によっては希望する家が建てられないリスク
◦建築条件のついた土地の場合、住宅会社が選べなくなる
◦融資の審査に通り難い問題
土地の条件によっては希望する家が建てられないリスク
土地には建ぺい率や容積率、高さ制限や斜線制限など様々な建築規制があり、その土地に建てる建物は規制の範囲内でしか建てる事が出来ません。
専門的な知識が必要になってくるので、購入予定の土地に希望通りの家を建てられるかどうかを個人で判断するのは中々難しいです。
住宅会社と並行して探す事で土地に関する相談やアドバイスを受ける事が可能なので、希望する家が建てられない土地を回避する事が出来ます。
建築条件のついた土地の場合、住宅会社が選べなくなる
建築条件のついた土地は特定の施工会社で家を建てる事になります。その代わり、土地の売値が安かったりします。
自分のデザインセンスと合わない施工会社であっても、その会社で家を建てる事になってしまいます。交渉によって建築条件を解除してくれる場合もありますが、その時は土地の売値がアップするので何の旨味も無くなります。
これが逆の場合（お気に入りの施工会社を先に見つけて、その会社の建築条件付きの土地）であれば何も問題は無くなります。
融資の審査に通り難い問題
土地の購入費用に住宅ローンを使う場合、金融機関からその土地に建てる予定の建物の間取り図や見積書の提出を求められる事があります。
土地探しを先行している場合、間取り図や見積書が出来ていない可能性が高く、そうなると融資を受けるのが難しくなってしまいます。
住宅会社に土地探しを協力してもらうメリット
◦土地を先に決める上記3つのデメリット全てクリア出来る
◦安くなる可能性がある
◦予算配分で失敗が少ない
◦楽が出来る
土地を先に決める上記3つのデメリット全てクリア出来る
住宅会社に協力して貰う事で、購入予定の土地にどのような規制があり、また希望をする家が建てられるかどうかの確認もしてくれるので家が建てられないリスクは無くなります。
また上記にも書いてありますが、先に住宅会社を決めてからの建築条件付きの場合は特に問題ありません。
更に、融資の審査が通りにくくなる問題もクリアする事が出来ます。
安くなる可能性がある
不動産会社で紹介してもらった土地を購入する場合、通常であれば仲介手数料がかかります。仲介手数料は法律で上限が決められており、売買額が400万円を超える場合は土地代金×3%＋6万円＋消費税となります。
例えば2000万円の土地を購入した場合、最大で72万6000円の仲介手数料がかかります。
これが、その住宅会社の建築条件付きの土地や住宅会社が所有している土地を購入した場合に、仲介手数料をゼロもしくは割り引いてくれるケースもあります。
予算配分で失敗が少ない
土地だけを先に探す場合、ついつい土地に予算をかけすぎてしまい建物にかける予算が足りなくなる事があるのですが、住宅会社に土地探しを協力して貰う場合、土地＋建物代＋別途工事費＋諸費用、すべて含めた額が予算内に収まる条件で探して欲しいとお願いする事も出来ます。
住宅会社が土地探しの段階から入る事で、土地だけでなく上物の事も考慮して土地探しが行えるので予算配分で失敗が少なくなります。
楽が出来る
土地探しと住宅会社探しを別に行うと、土地は不動産会社に、建物は住宅会社にと窓口が2つある状態になり、土地購入や建物購入に関する手続きもそれぞれで行う必要が出てきます。
住宅会社に土地探しも含めてお願いをする事で窓口を1つにまとめる事ができ、面倒な手続きも全て住宅会社経由で申し込む事が出来ます。
住宅会社に土地探しを協力して貰う時の注意点
◦土地探しを対応していない場合もある
◦住宅会社の変更は難しい
土地探しを対応していない場合もある
住宅会社によっては土地探しの段階から介入して一緒に土地を探すという事を行っていない住宅会社もあります。
分譲地の販売を行っていなかったり、系列に不動産会社がなかったり、土地情報をあまり持っていない住宅会社だと協力を求めるのは難しいです。
住宅会社の変更は難しい
土地探しから協力してもらい、その住宅会社経由で土地を購入した後に「上物は別のとこで建てます。」というのは難しいです。
その為、良い土地が見つかっても住宅会社の選定がまだまだ不十分な場合は即決しないようにしましょう。土地の購入はその住宅会社で建てても良いと思えた後に行うようにしましょう。
住宅展示場に行くタイミングは候補を絞った後に
SNSやカタログの画像で見るのと実際に見るのではまた違った発見もあり、イメージも変わってきます。やはり本物の家を生で見るのは参考になります。
ただし住宅展示場に行くタイミングはある程度候補を絞った後に行った方がよいです。
見学は営業担当の説明を聞いたり、細部まで見学する場合には1社あたり1～2時間程度の時間がかかります。真剣に説明を聞いたり、細部まで見て回ると1社でも割と疲れます。
その為、ガチで見て回る場合は1日に3社程度が限界です。
住宅展示場へ行く前に候補をある程度絞ってから行った方が詳細まで見学をする事が出来ますし、知りたいポイントも比較しやすくなります。
それに事前に家づくりに関する知識を入れておいた方が、営業担当者の説明も理解しやすいですし、見て回る側もどこを確認しておくべきかが分かった状態で訪問する方が有意義な時間を過ごせます。
行く前にやっておいた方が良い事
注文住宅では依頼をする住宅会社選びも重要ですが、担当営業が誰になるかもとても重要になってきます。
「会社自体は良いが、担当に付いた営業マンがダメダメで最悪だった。」
「担当営業が仕事できなすぎてイライラ!!」
「伝えた事が図面に反映されてない、発注した物と違う物が付いてる等々、きっと担当が違えばもっと良い家になってたんだろうな…」
「営業の方が信頼できる人だったので◦◦◦ハウスに決めました」
「担当の営業さんの提案力が素晴らしく、理想以上の家になりました」etc..
担当営業の手腕によって家づくりは大きく変わってきます。そんな重要な役割を担う営業マンですが、ふらっと展示場へ行くとその時にたまたまいた営業マンがあなたの担当営業になってしまいます。
たまたま居た営業マンが敏腕営業マンだったら良いのですが、実際は歴の浅い新人さんだったり、自力でお客さんを捕まえるのが難しい営業マンだったりが居ます。
いきなりふらっと展示場を訪れて"当たり"の営業マンが付く確率の方が低いのです。その為、運否天賦に任せるのではなく家づくりの相談サービスを経由して訪問した方が良いです。
HOME4Uのような家づくり相談サービスを経由すれば、経験豊富なハウスメーカー営業だけに担当をお願いする事が出来ます。
他にも「年齢が近い人の方が良い」とか「お客さんから評判の高い人にお願いしたい」とか、担当営業への要望も言えるので運に任せて訪問するよりも、こうしたサービスを経由して行った方が失敗を減らせます。
間取り･設備決め～契約まで
理想の家の条件や希望を決めて、情報収集を行い、予算も決まり、住宅展示場への訪問などを経て、更に候補が絞られた状態で最終的に契約を結ぶ1社を決めていきます。
ここでは住宅会社との打ち合わせのコツや、最終的に1社に絞る時の決め手などについてご紹介していきます。
打合せのコツ
打合せを潤滑に進めるためのコツは以下の通りです。
◦まずは相手の強みを聞き出す
◦予算や譲れない条件、妥協できるポイントなどを整理しておく
◦質問リストを作っておく
◦デメリットを聞く
◦イメージを共有する
◦議事録を付ける、もしくは録音する
まずは相手の強みを聞き出す
住宅会社によって得意とする箇所、不得意とする箇所が異なります。コストを抑えつつも構造材や設備のグレードが高いところもあれば、デザインは優れているが性能がそこまで高くないところ
得意とする住宅のテイストも会社毎に異なります。
二世帯住宅を得意としていたり、ローコスト住宅、ガレージハウス、平屋住宅、高気密高断熱住宅など様々です。
注文住宅では、その住宅会社の得意分野で建てるのが失敗しないポイントです。その為、まずは相手が今一番力を入れているところはどこか。強みなどを聞き出す質問をしましょう。
先にこちらの希望や条件を伝えるとどこの住宅会社でも「うちが得意としている住宅です」と答えます。
なので、こちらの条件等を伝える前に相手の事を聞き出し、過去の実例集を見せてもらったり、どういったテイストの家の実例が最も多いのかなどを質問しましょう。
予算や譲れない条件、妥協できるポイントなどを整理しておく
家を建てたいと思ったらまずやることのSTEP①で行った、予算決めや譲れない条件、妥協できるポイント、各項目の優先順位などを改めて整理しておきましょう。
それを相手に伝え、こちら側がしたい事、希望している事を汲み取ってもらう必要があります。
質問リストを作っておく
営業担当との相性や、その方の知識量や分かりやすく説明をしてくれるか等を判断する意味でも質問はどんどん積極的に行いましょう。
聞いておきたい事や家づくりに関しての不安点、分からない事など事前に聞きたい事を纏めたリストを作っておくとスムーズです。
疑問点を解消する目的は勿論ですが、全く同じ質問をあえて複数社の担当にする事で、返答の仕方で誠実さや知識量、提案力の差なども見えてきます。
デメリットを聞く
こちらから要望を出す時に、それを採用する上でのデメリットも必ず聞いておきましょう。
また営業から進められる提案に対してもメリットばかりに耳を傾けずにデメリット面も聞いておきましょう。
こちらから聞かずとも、「こうした良い面もあれば、反対にこうした注意点などもあるんですよ。」と自ずからマイナス面の説明もきちんとしてくれる担当は信頼できます。
イメージを共有する
STEP①で用意をした画像が役に立ちます。
デザインのイメージは言葉だけでは伝わりずらいので、必ず写真や画像などを見せて分かりやすく伝える必要があります。
議事録を付ける、もしくは録音する
営業担当の間で最も多いトラブルが「言った」「聞いていない」等、お互いの認識のズレから起こるトラブルです。認識がズレたまま着工してしまうと後から修正が難しくなります。
こうした認識のズレが起こらないように、打ち合わせの時には議事録を付けましょう。
打合せで話した内容や決まった事などを記し、双方で確認をして内容に問題がなければチェック済みのサインを入れておきます。
そうする事で、「言った」「聞いていない」等のトラブルや認識のズレを防ぐことが出来ます。
テープレコーダーで録音するのも良いですが、その場合は事前に理由を説明して了承を得てから行うようにしましょう。
最終的に1社に絞る時の決め手
最終的に1社に絞る前段階では2～3社までに候補を絞っておきます。その2～3社にはより具体的な間取りの提案や見積もりの提示をして貰いましょう。
その中で以下のようなポイントを主に比較していきます。
◦実現したい暮らしを1番叶えられそうな会社はどこか
◦予算的に1番折り合いがつく会社はどこか
◦それまでの中で1番信頼できる会社はどこか
◦立地での比較
◦デザインが気に入っている会社はどこか
◦住宅性能や住宅設備が優れているとこはどこか
◦収納や動線が確保された生活のしやすい間取りプランはどの会社か
◦保証制度・アフターサービスが充実しているのはどこかetc…
住宅会社選びで重視するポイントとして上位にくるのは「建物の性能」「住宅の立地」「デザイン」「価格」です。
これらのポイントで差があるのであれば、よりよい条件の住宅会社を選べば良いのですが、ここまで残った2～3社なので各社そこまで大きな差がない事がよくあります。
その為最後の1社を絞るのはとても迷う作業ですが、こうした僅差の時に最終的な決め手となるポイントで特に多いのが営業担当者への信頼感と、最終的な値下げ交渉に応じてくれた会社かどうかです。
最終的な決め手：その①.担当者との信頼関係
最終的には担当営業の差で決める方が多くいます。
家づくりは一緒に行なう担当者とのチームワークの良さや信頼関係が築けているかも大切になってきます。
単純に性格が合う・合わないや、人柄の良さ、信頼の出来る人か、こちらの希望をズレる事なく聞き取ってくれる「聞く力」があるか、適切な提案をしてくれるか、デザインセンスが合うか等、担当者の差が決め手となる事が多いです。
最終的な決め手：その②.値引き交渉の結果
「他の部分で殆ど差は無かったので、最終的には値引き交渉に応じて1番頑張ってくれた1社に決めた」という方も多くいます。
値引き交渉を行うタイミングは本契約の直前が最も効果的です。またその時に他社の本見積書もあると交渉に応じてくれやすくなります。
契約～着工～引き渡しまでにやること
最終的に決めた1社と工事請負契約を締結した後はより詳細なプラン決めを経て、着工そして引渡しとなります。
着工の前、そして着工～引き渡しの間でやることは以下の通りです。
【着工前】
◦近隣の方への挨拶回り
◦地鎮祭
【着工後】
◦現場へ足を運ぶ
◦上棟式&上棟立会い
◦竣工検査&建築確認の完了検査
近隣の方への挨拶回り
建築中は資材を運び込むトラックの音や工事の音などで近隣住民の方に迷惑をかける事があるので、着工前に挨拶周りをしておいた方が新生活を気持ち良くスタート出来ます。
地鎮祭も着工前に行なうので同じタイミングで挨拶周りをするのも良いでしょう。
挨拶に回る時は営業担当者か施工責任者に付いて来てもらい一緒に回るのが気が楽です。その時に工事の日程表や特に音が出やすい時期などを伝えておくとより親切です。
ちょっとした菓子折りなど手土産もあると好印象につながります。
地鎮祭
地鎮祭とは工事の安全を祈って行われる儀式です。一般的にかかる時間は1時間～1時間30分程度です。費用は神職に払うお礼(玉串料)や住宅会社に払う祭壇等の準備代、お供え物代など全て含めると7～10万円程度かかります。
地鎮祭をやるかやらないかは施主の判断に委ねられるので、最近では簡略化した地鎮祭を行う方や、地鎮祭を行わない方も増えてきています。
現場へ足を運ぶ
着工後は時間がとれれば現場に足を運ぶのが良いです。
現場に足を運ぶ理由は主に2つ。現場で施工をする大工さん達とコミュニケーションを取る事と施工に問題が無いか確認をし、問題があれば直ちに修正をしてもらうためです。
大工さん達とコミュニケーションをとらないと手抜き工事をされるなんて事はありませんが、ドリンクやお菓子などの差し入れをされると、良い仕事をしてお返ししようと思うのが人情です。
また実際に現場に行く事で、当初の予定と違う箇所があればすぐに気付けるからです。問題点を見つけた時には営業担当か施工責任者と話をしましょう。
上棟式&上棟立会い
上棟式とは棟上げを無事に終えられた事を感謝し、最後まで工事の安全を祈る儀式です。かかる時間は1時間～1時間30分程度で、ご祝儀や飲食費、お供え代など全て含めると10～15万円程度かかります。
上棟式も地鎮祭同様に行うか、行わないかは施主の判断に委ねられます。
上棟立会いとは、実際に組み上がった空間を確認して間取りや配線の位置などの最終的な確認を行います。
竣工検査&建築確認の完了検査
工事が終わり建物が完成すると、仕様書や設計図通りに仕上がっているか、キズなどがないか、設備が正常に作動するかなどを確認する竣工検査が行われます。
また竣工検査とは別に、建築基準法に基づいて法令を遵守して建てられているか第三者機関による完了検査も行われます。
最終確認の検査を経て、問題がなければ引渡しが行われ家づくりは完了です。
まとめ
家が出来上がるまでのスケジュール感や家を建てたいと思ったらまずやること、土地・住宅会社探しでやることや、打ち合わせの時にやる事などをご紹介してきましたが如何だったでしょうか。
最後に、【家を建てるにはまず何から？】の部分。最初にまずやることを纏めておきます。
◦建てたい家のイメージをある程度固める
┗家族と話し合い
┗情報収集
┗立地決め
┗譲れない点･妥協できる点などの優先順位決め
┗気になる画像等をストックしておく
◦予算決め
┗住宅ローン借入額の確認（プロを交えて決める）
┗本体工事費用だけでなく土地代＋別途工事費用＋諸費用も考慮
家を建てたいと思ったら、まず上記の2点を決める作業から始めましょう。
その時に役に立つのがカタログ一括請求やオンライン相談等が出来るサービスです。こうしたサービスを上手に活用して理想の家づくりを進めていきましょう。
家を建てたいけどまず何からすれば良いのか分からない!!
そんな時に役立つ「はじめての家づくりノート」も貰える
まずはカタログを取り寄せ比較してみましょう。
「家は3回建てないと理想の家にならない」なんて言葉もある通り、1回目の家づくりでは後になって「ああしておけば良かった…」「こうしておけば良かった…」と後悔される方が大勢います。
そうならない為に、家づくり計画を進める時には『住宅会社の人間ではない、中立な立場の家づくりの専門家』に相談をする事を強くおすすめします。
NTTデータグループが運営するサービス「HOME4U家づくりのとびら」はオンラインで家づくりの相談や質問をする事が出来ます。
・「自分にあったハウスメーカーの選び方」を知りたい
・「予算内で家を建てられるかどうか」を知りたい
・「家づくりの進め方や段取り」を知りたい
と言った、多くの方が知りたい事が一発で解る事は勿論、家づくりで不安な事
・資金計画
・住宅ローン審査
・土地探し
・良い間取り作成
・税制優遇や補助金などお得に建てるコツetc…
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