年収350万円、360万円で住宅ローンの借入可能額はいくらまで？

2023-10-172023-12-12

住宅を購入する時に多くの方が住宅ローンを利用しますが「自分の年収でいくらまで借りられるのか？」という点が気になるポイントだと思います。

そこで当記事では、全世代を含めた年収の中央値である"年収350万円"と"年収360万円"でそれぞれ住宅ローンの借入可能額はいくらまでなのかを検証したいと思います。

また、安全に返済が出来る借入額や頭金あり／なしで何がどう変わるのかなども合わせて説明していきます。

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借入可能額が決まるポイント

金融機関が借入可能額を決める際に重要視する主なポイントは以下の通りです。

◦年収

当然年収が高い方が借入可能額は高くなります。それは次に説明する"返済負担率"が関係してきます。

◦返済負担率

返済負担率とは年収に対する年間のローン返済額の割合です。

借入額が同額の場合、年収が高い方が返済負担率は低くなりますので、年収が高い方が借入可能額は高くなります。

フラット35の場合は年収400万円未満の場合は30%以下、年収400万円以上の場合は35%以下と返済負担率の基準値が定められています。

◦融資率

融資率とは、建物の価格（請負契約書に記載された請負金額）＋土地取得費に対する借入れも含む場合は土地取得費も含む合計額に占める融資の割合です。

例えば1000万円の土地に1500万円の建物を建てる時に借入額が2500万円であれば融資率は100%となります。

以前は融資率の上限が定められている住宅ローン商品もありましたが、最近では融資率100%の金融機関が多くあります。つまり頭金0円でも住宅ローンを組む事が出来ます。

◦支払い能力

支払い能力に年収も含まれますが、収入や雇用が安定しているか、勤続年数はどの位か？などもチェックされます。職業や勤め先も借入可能額に影響を与えます。

◦物件の担保価値

住宅ローンの借入を行う時に金融機関は物件の抵当権を設定します。抵当権とは簡単に言えば、金融機関側が物件を担保に出来る権利の事です。

その為、物件にどの位の価値があるのか？というのは大事なポイントとなります。

◦借入時／完済時の年齢

借入時の年齢は20歳以上とするのが一般的ですが、完済時の上限年齢は金融機関や商品によって様々です。借入時／完済時の年齢も借入可能額に影響を与えます。

◦健康状態

住宅ローンを組む時は基本的に「団体信用生命保険（通称：団信）」に加入する事になるので健康状態も大切なポイントの一つとなります。

◦個人信用情報

個人の滞納金や返済遅延の情報、自動車ローンやカードローンなど他社からの借入状況により借入可能額は変わってきます。

年収350万円、360万円の借入可能額の目安

実際の借入可能額は審査に出してみないと分かりませんが、目安となる借入可能額は各金融機関のローンシミュレーションで把握する事が出来ます。

◦年収350万円の場合

年収350万円の借入可能額は2,040万円～2,691万円が目安となります。

◦年収360万円の場合

年収360万円の借入可能額は2,100万円～2,768万円が目安となります。

住宅ローンの借入額の決め方

借入可能なMAX額まで借りられたとしても毎月の返済でいっぱいいっぱいになり余裕がなくなると生活も楽しめませんし、急な出費が発生した時には返済が困難になってしまう可能性もあります。

その為、住宅ローンの借入額を決める時に大切な事は「幾らまで借りられるか」ではなく、「無理なく返済が出来る金額」を把握する事です。

一般的に無理のない返済比率は20%～25%だと言われています。

無理のない返済額を決める時には額面収入ではなく手取り額で考えるようにしましょう。

年収350万円の場合、額面の月収は29.17万円です。手取り額は会社勤めの方であれば額面の約8割と言われているので毎月の手取り額は23.33万円となります。

手取り額の20%～25%であれば無理のない返済率となりますので、年収350万円であれば無理のない返済額は月4.6万円～5.8万円となります。

年収360万円の場合でも同様に計算すると、無理のない返済額は月4.8万円～6万円となります。

住宅ローンの借入額は無理のない返済額から逆算して考えるようにしましょう。

年収350万円、360万円の安全な借入額は？

安全な借入額は無理のない返済額を元に目安を決めていきましょう。

年収から借入可能額を求める時に使用したシミュレーションは毎月の返済額からも借入れ可能額を求める事が出来ます。各金融機関のシミュレーションでの結果は以下の通りです。

◦年収350万円の場合

年収350万円の場合、安全な借入額は1,390万円～1,890万円位が目安となります。

◦年収360万円の場合

年収360万円の場合、安全な借入額は1,450万円～1,960万円位が目安となります。

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注文住宅購入者の年収別の割合

フラット35利用者調査（2022年度集計表）によると、土地の購入もセットで行った注文住宅の購入者の内、本人の年収300万円～400万円の方の割合は19.6%です。

◦本人の年収の割合

◦世帯年収の割合は以下の通り

本人の年収だけで見ると300万円～400万円で注文住宅の購入を行った方は全体の19.6%と割と高い数値です。

世帯年収で見ると300万円～400万円で注文住宅の購入を行った方は全体の7.9%となっています。

世帯年収400万円以下での購入者の割合が一気に減っているのは、恐らく住宅ローン審査の影響があると思われます。

詳細は以下に記しますが、本人年収400万円以下の場合は妻もしくは親と収入合算をして住宅ローン審査に申し込む方が多い事が予想されます。

頭金あり／なしでの住宅ローン審査への影響

頭金とは建物価格からローン借入額を引いた部分の事で、建物の購入代金の一部として充当します。

一昔前までは頭金ありで住宅ローンを組むのが主流でしたが、今では頭金なしでも住宅ローンが組めるプラン・金融機関が増えたので頭金なしでも住宅ローンを組む事は可能です。

ただし、頭金あり／なしで住宅ローンの審査には影響はあり、頭金ありの方が審査に通りやすくなります。

頭金ありの方が審査に有利

価格2,000万円の家を購入する場合、頭金なしだと借入額は2,000万円必要となりますが、頭金として200万円用意出来れば借入額は1,800万円で済みます。

頭金があれば借入額を抑える事が出来るので返済負担率を下げる事が出来、審査に通りやすくなります。

頭金の平均額

フラット35利用者調査（2022年度集計表）によると、土地の購入もセットで行った方の注文住宅の建築費平均は3,194.6万円で頭金は449.6万円となっています。

建築費の14.1%が平均額です。

年収350万円の方が2000万円の建物を購入する際には、頭金として282万円位の用意が平均額で、282万円あれば借入額は1,718万円に抑えられるので安全ラインの借入額になります。

頭金ありのメリット

頭金を用意する最大のメリットは借入額を抑える事が出来て審査に通りやすくなる＆毎月の返済額が軽くなる事です。

また金融機関によっては頭金の割合によって金利優遇を受けられる事があります。
（フラット35で頭金が借入額の1割以上の場合、1割未満よりも低い金利が適用されると）

頭金なしのメリット

最近では頭金なしで住宅ローンを組む方も増えてきています。では、頭金なしで住宅ローンを組むメリットにはどのような事があるのかご紹介していきます。

◦貯まるまで待つリスクが無い

頭金なしの場合は、買いたいと思ったら直ぐに行動に移せるのがメリットの一つです。

例えば条件に合う土地が見つかっても頭金を貯めるまで動けないと、貯めている間に誰かに購入される可能性が高いです。

頭金の有無を気にしなければ、条件に合う土地が見つかった時点で直ぐに抑える事が出来ます。

また今後金利が上昇する可能性もあります。

例えば頭金なしで今すぐ金利1.880%で1,800万円借り入れた場合、毎月の返済額は5.9万円で総支払額は2,459万円となります。

これを頭金200万円貯めるまでの間に金利が0.5%アップして2.38%となった場合、借入額が抑えられるので毎月の返済額は5.7万円と少なくなりますが、頭金200万円も含めた総支払額は2,560万円となり約100万円アップします。（35年返済、ボーナス時加算額なし）

頭金を貯める期間と金利上昇率によっては今すぐ購入した方がお得に購入出来る可能性があります。

賃貸暮らしの方であれば頭金を貯めている期間も家賃はかかるので、その分も上乗せされます。

◦諸費用にお金を回せる

詳細は後述しますが、注文住宅で家を購入する場合建物の建築費用とは別に諸費用がかかり、諸費用は原則現金で用意しておく必要があります。

頭金なしにする事で手元に残せるお金が増えるので、諸費用のお金を確保しやすくなります。

◦住宅ローン控除を最大限利用できる

住宅ローン控除は年末のローン残高の0.7%が最大13年間、所得税や住民税から控除される制度です。年末のローン残高が多い方が控除額も多くなります。

頭金なしの場合は、ありの場合に比べて借入額が多くなるので控除出来る金額も増えるといったメリットがあります。

頭金あり／なしの割合

フラット35利用者の中で頭金を用意して住宅ローンを組んだ方は83.1%で、頭金なしは16.9%です。以下は頭金の金額毎の割合です。

頭金なしの割合は16.9%ですが、100万円未満も含めると42.3%となり頭金0円～100万円未満の方が多い事が分かります。

年収350万円の方が購入しやすい建築価格1500万円～2000万円の場合であれば0円～100万円未満の割合はもっと増える事が予想されます。

年収350万円、360万円で住宅ローン審査に通すポイント

住宅ローン審査でチェックされるポイントは年収だけではありませんが、年収額も一つもチェック項目ではあるので年収額によって借入額によっては審査が難しくなる事もあります。

そこで、ここでは住宅ローン審査に通りやすくなるポイントを幾つかご紹介致します。

頭金を用意する

上記に記した通りなので詳細は割愛します。

複数の金融機関（特にフラット35）に申し込む

住宅ローン審査でチェックする項目はどの金融機関であってもあまり変わりはありませんが、重要度が異なる場合もあり審査の合否も緩いところ、厳しいところと差があります。

複数に申請する事でのペナルティは特に無いので、複数の金融機関に申し込む事で審査に通る確率も上がります。

特に住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供している住宅ローン「フラット35」は銀行系住宅ローンよりも審査に通りやすいと言われています。

収入合算を利用する

夫婦や親子などで収入を合算して住宅ローンを組む方法です。収入を多く申請出来るので審査に通りやすくなります。

また、合算する人の年収の約2.5倍の融資額の追加が出来るので借入可能額を増やす事も出来ます。

ただし、収入合算には連帯保証型と連帯債務型の2タイプあり、連帯保証型の場合は片方は団信に加入できない点や住宅ローン控除は債務者のみが対象などの注意点があります。

ペアローンを利用する

夫婦や親子などでそれぞれが債務者として住宅ローンを組む方法です。収入合算は一本の住宅ローンですが、ペアローンは「二本」の住宅ローンを組む形となります。

それぞれの年収の約5倍まで融資額の追加が可能なので借入可能額の大幅なUPが期待出来る事や、住宅ローン控除の恩恵をそれぞれが受ける事が出来ます。

ただし、団信はそれぞれが加入するので片方に万が一の事が起こっても片方分のローン免除しかならない事や、二本組むことになるので住宅ローンの手続きに必要な諸費用も2人分かかってしまいます。

◦収入合算（連帯保証型と連帯債務型）とペアローンの違い

イエガオを利用する

「イエガオ」とは、株式会社IEGAOが年収300万円台・貯金ゼロの方を対象に初期費用0円で建てられる家づくりのサポートを行っており、そのサービス名の事です。

年収300万円台でもOK！貯金ゼロでもOK！初期費用0円でOK！以外にも「住宅ローン審査に強い！」という特徴もあります。

同社は元々、不動産業を生業としており不動産業者が提携している金融機関であれば物件の担保価値が原因で落とされるケースは殆どありません。

年収300万円台の場合、物件の担保価値が影響して審査に通らない事もありますが、そこをクリア出来るのはイエガオを利用するメリットの一つです。

年収350万、360万円で家を買う時の注意点

上記で記載した通り年収350万円、360万円で頭金なしでも住宅ローンを組む事は可能です。ただし、諸費用分のお金は用意しておく必要があります。

用意しておく諸費用の目安

注文住宅では建物を建てるのにかかる「本体工事費用」と、外構工事費や敷地内に水道・ガス菅などを引き込む工事費用などを含む「付帯工事費用」、その他建物購入時にかかる手数料や住宅ローン借入の手続きにかかる費用などを含む「諸費用」がかかります。

「本体工事費用」と「付帯工事費用」を合わせて、「建築工事費用」と呼び、諸費用は建築工事費用の約一割位が相場です。

建築工事費用が2,000万円であれば約200万円は自己資金として用意しておく必要があります。

購入後の事も考えておく

家は購入後も光熱費やメンテナンス・修繕費などのランニングコストがかかります。固定資産税などの税金も払う必要があります。

その為、諸費用分だけだと購入後に困る事になりますのでランニングコスト＋税金分も考慮して資金計画を立てましょう。

減税制度・補助金制度を活用する

代表的なものとして「住宅ローン控除」や「こどもエコすまい支援事業」、「ZEH支援事業」などがあります。他にも各自治体がオリジナルで行っている補助金制度なども存在します。

条件を満たしているのに活用しなければ数百万円は損をする事になるので、受けられる減税制度・補助金制度にどのような物があるか必ずチェックしておきましょう。

◦頭金ゼロ！諸費用もゼロで家を建てる方法

上記で「イエガオ」というサービスを紹介した理由の一つに初期費用0円で家を建てる事が出来る、といった特徴があるからです。

具体的な例として、1,300万円の土地に2,000万円の家を建てた場合にかかる初期費用は以下のような費用があります。

こうした初期費用をイエガオが負担してくれる大変お得なサービスです。

サービス自体は2019年からの開始で、当初は対象地域もかなり限定的だったので知名度があまり高くないですが、2021年には注文住宅100棟受注達成し、2022年には200棟の受注を達成しています。

好評な事もあり今は対応可能エリアも拡がっています。

まとめ

年収350万円、360万円での住宅ローン借入可能額や、安全な借入額の求め方、住宅ローン審査に通りやすくなるポイントなどをご紹介してきました。

年収350万円、360万円の場合安全ラインは借入額1,700万円～1,800万円位。頭金も用意出来る場合は2,000万円位の家が候補となります。

イエガオ経由であれば住宅ローン審査にも強くコスパの良い家が建てられますが、全都道府県が対象エリアとなっている訳ではないので対象外で注文住宅を検討の場合は、ローコスト住宅のカタログを集めて自分にあった工務店・HMを探してみましょう。

素敵なマイホームづくりを応援しています。

この記事を書いた人

資格：宅地建物取引士（東京都宅地建物取引業協会認定）
経歴：不動産・住宅業界約10年
元ハウスメーカー勤務。現在は家づくり関連の情報サイトを複数手掛けるWEBディレクター
不動産・住宅業界10年以上の経験を活かし、注文住宅に関する"分からない事"を解消できるようにこのサイトを作成しました。