二世帯住宅の玄関共有or別毎の間取りの注意点と税金の違い
二世帯住宅を建てる時に玄関を一つとして世帯間で共有するのか、それとも玄関を二つにし世帯別で分けて設けるのか迷われる方も多いと思います。
そこで当記事では、玄関を共有or別にするメリットと注意点や、玄関を共有or別にする時の間取りタイプの特徴や、支払う税金の違いなどをご紹介していきたいと思います。
自分達家族に合うのは共有玄関か、それとも世帯別に設けるタイプか見えてきます。
玄関を共有するメリットと注意点
二世帯住宅で玄関を共有する事で得られるメリットと注意点をご紹介していきたいと思います。
メリット
玄関スペースを大きくとれる
玄関を二つ設けるよりも、一つとした方がその分広い玄関スペースを確保する事ができます。
二世帯住宅の場合、暮らす人数が多いので大型のシューズクロークなどを付けておくと使い勝手が良くなり大変重宝します。
そうした大型の収納スペースも確保しやすいのは世帯別で玄関を二つ作るよりも一つにまとめた共有玄関です。
費用が抑えられる
玄関が二つの場合、玄関ポーチも玄関ドアも玄関ホールも世帯毎に必要となりますが、共有玄関であれば一世帯分で良いのでその分費用が抑えられます。
玄関ポーチやホールの仕様、玄関ドアのグレードなどによっても異なりますが凡そ50万円～100万円程度の差が出ます。（玄関部分のみの差）
宅配物を受取って貰える
子世帯は日中不在となっている事が多いですが、親世帯は家にいる事が多いので、共有玄関であれば不在時でも親世帯に受け取ってもらう事が出来ます。
防犯面
主に親世帯のメリットですが、最近は高齢者を狙った悪質な訪問販売などが増えています。そうした悪質な訪問者も共有玄関であれば子世帯がチェックしやすくなり、被害を防ぎやすくなります。
注意点
早朝や深夜の出入りは気を遣う
親世帯は朝が早く、例えば毎朝新聞を取りに行く時子世帯に気を遣いますし、子世帯は帰りが遅くなった時に親世帯に気を遣います。
気遣いながらの使用でストレスが溜まる事もあります。またその時の音が原因でトラブルになる事もあるので注意が必要です。
出入りを把握される
義理の両親に出入りを把握される事にストレスを感じる方も多くいます。また、毎回「どこに行くのか？」「帰宅は何時になるのか？」等、尋ねられる事にストレスを感じている方もいます。
玄関近くの間取りに気を遣う
玄関の近くに親世帯の寝室を置かない、リビングが玄関の近くにならないようにする等、玄関を共有する事で玄関近くの間取りに気を遣う必要が出てきます。
来客も共有となる
親世帯が不在の時に、親世帯の来客対応をしなくてはいけない。お義母さんが玄関でお客さんと話している時、玄関を使うのが気まずい。
玄関先でちょっと世間話がしづらい。等、玄関が共有なので来客も分けられないので注意が必要です。
玄関周りのレイアウトにこだわれない
玄関ポーチや玄関ホールなど共有となるので、自分好みのレイアウトに飾り付けて楽しむという事は難しいです。
親世帯と子世帯とではデザインセンスも異なります。玄関共有の場合はどちらかのセンスに合わせる事となります。
玄関を別にするメリットと注意点
二世帯住宅で玄関を別にする事で得られるメリットと注意点をご紹介していきたいと思います。
メリット
気兼ねなく利用できる
玄関の出入りで相手世帯に気を遣わずに利用できます。また玄関を別にする事で親世帯からの干渉も減らす事が出来ます。
二世帯住宅の場合は、相手世帯への気遣いや干渉によってストレスを抱える方が多いので気兼ねなく利用できるのは大きなメリットです。
来客に気を遣わない
世帯別に玄関を分ける事で、親世帯の来客の対応をする必要もないですし、友人なども招待しやすくなります。
玄関でちょっと立ち話なんて事もやりやすくなります。
自分好みにレイアウトが出来る
家の顔とも言われる玄関。その玄関を自分の好みに合うデザインや雑貨・小物類で着飾りたいと思う方も多いと思いますが、玄関を世帯別に分ける事でそれも可能となります。
注意点
費用が嵩む
玄関一つの場合と比べて、二つ作る方が当然費用はかかります。
面積が必要になる
玄関一つの場合に比べて、二つの方が玄関の面積が増えてしまいます。その結果、居住スペースが狭くなったり、大型の収納スペースを玄関に設ける余裕がなくなったりする可能性があります。
コミュニケーションが減る
玄関を別にする事で、お互い独立した家となるので意識しないと自然と両世帯のコミュニケーションは減ってきます。
世帯間のコミュニケーションを大切にしたいと考えている方は注意が必要です。
二世帯住宅で玄関を共有する間取りのタイプ
二世帯住宅の間取りは大きく分けると3タイプ（「完全同居型」・「一部共有型」・「完全分離型」）に分かれます。
その中で玄関を共有する間取りは「完全同居型」か「一部共有型」に当て嵌まります。
「完全同居型」と「一部共有型」の特徴は下記の通りです。
完全同居型
寝室以外の居室、住宅設備を二世帯で共有するタイプの間取りです。その為、一般的な住宅とあまり変わらない間取りとなります。
サザエさんの家をイメージすると分かりやすいと思います。
メリットと注意点
◦メリット
・建築費用もランニングコストも3タイプの中で1番安く抑えられる。
・二世帯間でコミュニケーションが最もとりやすい。
・将来的に一世帯になってもそのまま利用できる。
・宅配物を親世帯に受け取って貰いやすくなる。
◦注意点
・二世帯住宅の3タイプの間取りの中で1番トラブルが起こりやすい。
・プライバシーの確保が難しい。
・光熱費や通信費、食費など世帯毎に分けるのが難しい。
・何かと相手世帯に気を遣うので気疲れする。
・気軽に友人などを呼べない。
・出入りを義理の両親に把握されるのがストレスとなる。
◦建築費や生活費、ランニングコスト等の費用を抑える事を最優先とされる方。
◦世帯間のコミュニケーションを重要視される方。
◦義理の両親と仲良くできる自信のある旦那さんorお嫁さん。
◦大人数でワイワイとするのが好きな方。
一部共有型
文字通り、住宅の一部の間取りや設備を共有するタイプです。
お風呂を共有としたり、皆が集まりやすいようにリビングを共有としたり、共有とする箇所はそれぞれですが、中でも人気が高いのが玄関のみを共有する間取りです。
玄関は一つのみ設置し、玄関ホールに二階へ上がれる階段を設け居住スペースは世帯毎に分かれた、完全分離型に近しい間取りが人気です。
メリットと注意点
◦メリット
・完全分離型よりは建築費もランニングコストも抑えやすい。
・両世帯間でコミュニケーションも取れつつ、プライバシーもある程度確保が出来てバランスの良い二世帯生活が送れる。
◦注意点
・完全同居型よりは建築費もランニングコストもかかる。
・共有部分の使い方でトラブルが起こりやすい。
・予期せぬタイミングで共有部で顔を合わせた時は気まずい。
◦完全分離型よりは費用を抑えたい方。
◦相手世帯に気を遣った共有部の使い方が出来る方。
◦完全同居型はうまくいく自信はないが、完全分離型ほど世帯間を分ける必要がないと考えている方。
◦プライバシーとコミュニケーションのバランスを取りたい方。
二世帯住宅で玄関を別にする間取りのタイプ
二世帯住宅で玄関を別にする間取りは「完全分離型」の間取りタイプとなります。「完全分離型」の特徴は下記の通りです。
完全分離型
玄関から世帯毎にそれぞれ別に設置するタイプの間取りです。2つの家が1つに組み合わさったようなイメージです。
メリットと注意点
◦メリット
・両世帯間でのトラブルが1番起こりにくい。
・光熱費のメーターを世帯別にも設置できるので分かりやすい。
・プライバシーを確保しやすい。
・自分達の居室スペースは自分達好みの間取りや内装デザインで建てる事が出来る。
・友人などを招待しやすい。
・将来的に一世帯になった時、賃貸や売却がしやすい。
・世帯別に独立しているので1番気疲れせず生活が送れる。
◦注意点
・建築費もランニングコストも3タイプの中で1番かかる。
・ある程度広い敷地が必要。
◦相手世帯と程よく距離を保ちたい方。
◦プライバシーをきちんと確保したい方。
◦将来的に賃貸や売却も考えている方。
◦二世帯暮らしで起こるトラブルを懸念されている方。
完全分離型の間取りは更に2タイプに分かれる
完全分離型は両世帯の居住スペースを縦で区切った「左右分離型」か、上下階の横で区切った「上下分離型」に分かれます。
「左右分離型」のメリットと注意点
◦メリット
・生活音が原因となるトラブルを1番回避しやすい。
・賃貸や売却に1番向いている。
◦注意点
・階段の上り下りが負担となる。
・平屋のような暮らしが出来る上下分離型より生活のし易さは劣る。
「上下分離型」のメリットと注意点
◦メリット
・生活の中で階段の上り下りがないので高齢になっても使いやすい。
・平屋のように動線の良い生活のしやすい暮らしが出来る。
◦注意点
・2階の生活音が1階へ響く。
・災害時に2階世帯は逃げにくい。
共有玄関の間取りタイプで良くある失敗例
共有玄関の間取りタイプ（完全同居型・一部共有型）でありがちな間取りの失敗例や、間取り以外の事での失敗例をいくつかご紹介していきます。
複数人での使用が想定されていない間取り
例えばキッチンを二世帯共有とする場合、2人同時にキッチンを使用する事もありますが、その時にキッチン通路の幅が狭かったり、調理スペースが狭かったりすると使い勝手が悪くなります。
玄関を共有する場合も、人数に合った広さと収納スペースの確保が必要になります。
脱衣・洗面所に関しても、「誰かが入浴している時は、気を遣って洗面所に入れないので不便」といった声も多くあります。
そんな時には脱衣所と洗面所の間に仕切り扉を設ける事で、誰かが入浴中であっても気兼ねなく洗面室を使う事が出来るのでおすすめです。
また、「朝の忙しい時間帯に自分のタイミングで洗面室が使えない時があり困る」といった事も多数あります。
そうした時は洗面ボウルを2つ横並びに設置する事で同時に2人まで使用できるので使いたい時に使えないといった状況も緩和出来ます。
このように共有部を複数人で使用する事を想定した上で、複数人でも使いやすいような設計を行う必要があります。
自分専用の部屋を設けなかった事
完全同居型で自分だけの部屋が欲しいとは言いだしづらくて、プライベートが全く確保されていない間取りとなり後悔されている方が多くいます。
例え家族間であってもプライバシーが全く確保されていないとストレスを感じます。それが義理の両親と暮らす旦那さんor嫁さんとなると尚更です。
ストレスを軽減する為には、小さくても良いので自分専用の書斎や趣味用の部屋など、一人になれるプライベートルームを確保しておきましょう。
外観・内装のデザインが古臭くなってしまった
玄関が別の完全分離型であれば、自分達世帯の間取りやデザインは自分達で決めれば良いのですが、共有玄関の同居型や一部共有型の場合、親世帯にパワーバランスが偏ってると、家づくりについて色々と意見が言いづらいといった事があります。
その結果、デザインが古臭くなってしまったと見た目で失敗をされた方も多くいます。
そんな時には住宅会社に仲介役となってもらい、子世帯の意見も上手に盛り込んでくれるようにお願いしましょう。
世帯別の生活費が分かりづらい
同居型や一部共有型の場合、光熱費や日用品代、食費、ネット通信費などどちらの世帯がどの位使用したかをきっちり分ける事が難しいです。
支払いの費用を両世帯で折半している世帯も多くありますが、把握しづらい事が原因でトラブルとなる事もあります。
子世帯からすれば、家にいる時間の多い親世帯と同額の光熱費は納得が出来ないと感じたり、また親世帯からすれば、子供含め3人いる子世帯と同額の光熱費は納得できない。等と言った不満が出やすいです。
お金が絡む問題で揉めるのは精神的にも辛いので、回避するには玄関別の完全分離型にするか、玄関のみを共有とし居住スペースは完全に分けた一部共有型でメーターを分けて設置するのが良いでしょう。
共有部への動線や使い方
共有部への動線が考えられていない事で、予期せぬタイミングで共有部で顔を合わせる事がありきまづい。といった失敗談もあります。
また同居型や一部共有型では共有部の収納スペースを一方が占領してしまっていたり、綺麗に利用しなかったり、掃除をあまりしてくれなかった等、共有部の使い方でトラブルになる事が多いです。
トラブルに発展する前に共有部の使い方のルールなどを定めておきましょう。
親世帯からの干渉がストレス
共有玄関の同居型や一部共有型で、義理の両親と一緒に暮らしているお嫁さんが1番ストレスを抱えるのが親世帯からの過干渉です。
常に監視されているようで家の中でも気が抜けない、出かける度に何処に行くのか？何時に帰ってくるのか等いちいち聞かれるのが面倒くさい。
料理の味付けや掃除の仕方などでも様々な事・場面で干渉されストレスを抱えているお嫁さんが多くいます。嫁姑問題で揉めそうな方は完全分離型をおすすめします。
玄関別の間取りタイプで良くある失敗例
玄関別の間取りタイプ（完全分離型）でありがちな間取りの失敗例や、間取り以外の事での失敗例をいくつかご紹介していきます。
寝室の真上にリビングや子供部屋を設置した事
完全分離型の中でも上下分離タイプの間取りで特に注意が必要です。
上下分離型の場合、1階が親世帯、2階を子世帯と分ける事が多いですが生活リズムのズレから起こる生活音が原因でトラブルに発展する事が多いです。
親世帯は就寝時間が比較的早く、その時間子世帯はまだ起きている事も多く、リビングでテレビを見たり、話したり、リビングを歩く音などが1階へ響いて就寝が妨害されトラブルとなるケースがあります。
子供部屋だった場合にも同じような理由でトラブルになる可能性があります。
子世帯は日中働いている事が多く、一息付けるのが夜になり、夜間に入浴や掃除・洗濯などの家事をする事もあると思います。そうした生活リズムのズレから生活音が原因で揉める事があるので注意が必要です。
1番無難な解決策としては、寝室の上には寝室、水廻りの上には水廻り、同じ用途の居室を重ねるような間取りにする事で生活音トラブルを軽減する事が出来ます。
間取りの配置に考慮すると共に、防音性能の優れた床材を使ったり防音マットを敷いたりする事も効果的です。
ちなみに左右分離型の間取りであれば生活音トラブルは起こりにくいです。両世帯を隔てる壁の防音性能を高めれば更に良いでしょう。
動線の悪い間取り
完全分離型の中でも、左右分離型でかつ延床面積が～40坪前半台の間取りの時に注意が必要です。
左右分離型の場合、延床面積が40坪でも一世帯当たりの床面積は20坪となり、更に1階と2階で分かれているのでワンフロア辺りの床面積は10坪程度となってしまいます。
床面積が限られ、そこに階段もあるので動線の良い間取りの作成が難しくなってきます。
動線の悪い間取りで建てた場合、普段の生活が何かと不便になるので注意が必要です。
動線も考慮された暮らしやすい間取りで建てる為には、二世帯住宅の施工実績が豊富でノウハウが蓄積されており設計・技術力の優れた住宅会社とやりとりをするのが1番の近道です。
収納不足
玄関を別とする完全分離型で延床面積が～40坪前半台の間取りの時に注意が必要です。
完全分離型の場合、延床面積が40坪でも一世帯当たりの床面積は約半分程度となってしまいます。その為、限られた床面積では荷物の量に見合った収納スペースを確保できない場合もあります。
限られた床面積の場合には、収納スペースとしても利用できるロフトや小屋裏部屋を設置するのも大変有効です。
想定以上の費用となった
完全分離型は居室も設備も二世帯分必要となります。その為、同居型や一部共有型に比べると建築費用が高くなりがちです。
また、ある程度広い敷地も必要な為、土地の購入から家づくりを始める方には広い土地の購入費もかかります。
その為、想定していたよりも費用がかかり住宅ローンの借入額も増えてしまった結果、返済額に悩まされている方もいます。
無理のあるローン組は負担となってしまうので、予算的に難しい場合には完全同居型や一部共有型も視野に入れておきましょう。
二世帯住宅で玄関共有タイプと別タイプでの税金の違い
玄関を共有するタイプと、玄関を世帯別でわけるタイプでの税金の違いについて解説していきます。
二戸分と認められるかがポイントとなる税金
土地や建物などを購入した場合、不動産取得税や固定資産税が課せられます。
二世帯住宅の場合、建物が二戸分と認められれば二戸分の軽減措置が受けられるので税制面でお得になります。
二戸と認められる要件は、「構造上の独立性」と「利用上の独立性」を満たしている必要があります。
具体的に言うと、各世帯が壁やドア等で遮断されており構造上独立している事と、各世帯専用の玄関やキッチン、トイレやお風呂など備えており利用上独立している必要があります。
その為、世帯別に玄関を設ける完全分離型の二世帯住宅であれば二戸分と認められ、玄関を共有する同居型や一部共有型だと二戸分と認められません。
不動産取得税と固定資産税に関しては、二戸分と認められる玄関別の完全分離型の方がお得です。
どの位お得なのか
◦不動産取得税
新築の建物にかかる不動産取得税は以下の計算式で求められます。
不動産取得税額＝（課税標準額）×3%
※税率は原則4%ですが、令和6年（2024年）3月31日までの取得分に関しては税率3%が適用されます。
不動産取得税は床面積50㎡以上240㎡以下の新築の建物であれば一戸辺り1,200万円の控除を受けられる軽減措置があります。
二戸分と認められた二世帯住宅の場合は倍の2,400万円の控除を受ける事が出来ます。
仮に建物の課税標準額が3000万円だった場合のそれぞれの差を比べてみると以下の通りとなります。
・一般的な新築の場合
（3,000万円－1,200万円）×3%＝54万円
・二戸分と認められた二世帯住宅の場合
（3,000万円－2,400万円）×3%＝18万円
この例の場合であれば、36万円お得となります。
◦固定資産税
土地や建物を所有している時にかかる固定資産税は以下の計算式で求められます。
固定資産税＝（課税標準額）×1.4%
土地に対する固定資産税は、1戸につき200㎡以下の住宅用地（小規模住宅用地）の課税標準額は1/6にする軽減措置があります。
建物に対する固定資産税は、令和6年（2024年）3月31日までに新築された50㎡以上280㎡以下の建物は一戸あたり120㎡を上限とし課税標準額を1/2にする軽減措置があります。
二戸分と認められた二世帯住宅の土地に対する固定資産税は400㎡まで課税標準額が1/6となり、建物に対する固定資産税は240㎡まで課税標準額が1/2となります。
登記の種類がポイントとなる税金
お得な住宅ローン控除が利用出来るかや相続時の軽減措置は、二戸分と認められるかどうかは関係なく登記の種類がポイントとなります。
二世帯住宅の登記には3種類あり、親か子のどちらか一方が単特所有とし登記する「単独登記」、親と子が出資割合に応じて共有名義で登記する「共有登記」、二戸の住宅として親と子が個別に登記する「区分登記」です。
ちなみに「区分登記」は玄関を世帯別に設ける完全分離型しか選択する事ができません。
お得な住宅ローン控除が利用できるのは「共有登記」か「区分登記」です。この2つであれば、親世帯も子世帯もそれぞれで住宅ローン控除を受ける事が出来ます。
相続時の軽減措置に関しても登記の種類がポイントとなります。
「共有登記」もしくは「親の単独登記」であれば、相続する土地の330㎡までの評価額が80%減額されます。
80%というかなり大きな減税額となるので相続税の事を考えるのであれば「共有登記」か「親の単独登記」にするのがおすすめです。
二世帯住宅を成功させる為に大切なルール決め
生活リズムや価値観の異なる二世帯が暮らす二世帯住宅はトラブルが起こりやすいものですが、事前の話合いで一定のルールを設ける事で多くのトラブルを未然に防ぐ事が出来ます。
では、具体的にどのようなルールを定めて行けば良いのか記載していきます。
干渉に関するルール
二世帯住宅は嫁姑問題に頭を抱えている嫁さんが多くいます。嫁姑問題の中でも特に多くの方が悩んでいるのが親世帯からの過干渉です。
相手世帯への過干渉がトラブルの原因となる事が多いので、二世帯暮らしを満喫できるように相手世帯への干渉を控える事を共通のルールとしましょう。
その上で、育児の事や子育て、教育方針、家事の事、プライベートな事など特に口出しして欲しくない事は個別に追加していきましょう。
義理の両親にはなかなか言いづらい事だと思いますので、パートナーに自分の意見として伝えてもらうのがスムーズです。
ルール決めは両世帯にとって良くなる為に定める事なので、親世帯からも特に口出しして欲しくない事などはないか聞くようにしましょう。
支払いに関するルール
お金が絡むと根深い問題に発展しやすいので、事前の話し合いで一定のルールを設けておきましょう。
まず決めておきたいのが、二世帯住宅を建てる時に発生する費用です。
建築費用や外構費、住宅ローンや固定資産税などの税金関係、各種保険料、修繕・メンテナンス費、その他引越し費用や家具・家電の購入費など、どちらの世帯がどの程度負担するのか決めておきましょう。
家を建てた後に揉めやすいのが光熱費や食費、通信費やNHKの受信料、日用品代などです。
玄関を別とする完全分離型であれば、メーターも世帯別に分けて自分達の分は自分達で支払う形を取る事が出来ますが、同居型などではそうはいきません。
後々揉める事がないように話し合って一定のルールを決めておきましょう。
プライバシーに関するルール
誰でもプライベートな空間にズカズカ入って来られると良い気がしません。円満に過ごせるようにプライバシーに関するルールも定めておきましょう。例えば、
「アポ無し訪問はNG。事前にスマホや屋内インターホン等で確認をする事。」
「20時以降の連絡や訪問は控える事」
「寝室や書斎など、特定の部屋への立ち入り禁止」
「宅配物を受取っても自分のでなければ玄関に置いておく」
等、お互いの気持ちの良い距離を保ちながら生活が出来るように、各々の家族に合ったプライバシーに関するルールを決めておきましょう。
共有スペースの使い方のルール
共有スペースの使い方でもトラブルが起こりやすいので、細かいルール設定になりますが話し合っておいた方が良いです。例えば、
「お風呂やトイレは誰がどの位の頻度で掃除をするのか」
「共有部のインテリアはどちらに任せるのか」
「料理はどちらがどの頻度で担当するのか？」
「洗濯は下着などもあるので世帯毎に分けて洗う」
「男性陣はトイレは必ず座ってする事」等
家事のルールや役割、共有部をどちらが管理するか等決めておくと良いです。
ルールは定期的に見直すというルール
話し合って決めたルールでも生活を送る上で不便に感じたり、追加した方が良いルールなども出て来ると思います。
そうした状況に柔軟に対応できるように、例えば半年に1度はルール見直しの場を設ける等も決めておくと良いでしょう。
まとめ
二世帯住宅で玄関を共有or別にする事でのメリットや注意点、また玄関を共有or別にする間取りタイプの特徴やそれぞれの失敗例など紹介すると共に、税金の違いなども記載してきましたが如何だったでしょうか。
二世帯住宅は、最も信頼できる親に育児や子育ての手伝いをして貰う事が容易となったり、親世帯にとっても子世帯と一緒に暮らす事で老後の不安も少なくなります。
また単純に、二世帯で暮らす事で家族が増え会話も増えてワイワイ出来るので楽しい！と言った声もとても多いです。
注意点などのポイントさえ押さえておけば、両世帯にとって最高の二世帯住宅が建てられるので、安心して家づくりを進めていきましょう。素敵なマイホームづくりを応援しています。
二世帯住宅は玄関を共有するか別にするかで間取りタイプが変わってきます。
それぞれのタイプで避けるべき間取りや注意すべきポイントがあり、そうしたポイントをクリアしつつ、施主の希望も取り入れ設計をするのは簡単ではありません。
慣れていない住宅会社であれば不満の多い家づくりとなってしまうでしょう。
そうならない為に、二世帯住宅の実績が豊富で二世帯住宅の施工を得意としている住宅会社の中から候補をあげて比較・検討するようにしましょう。
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